Bezahlbare Mieten – statt Rendite

Die Mieten in der Bundesrepublik werden immer teurer. In München und in den meisten Großstädten müssen bei Neuvermietungen im Bestand inzwischen 14 bis 15 EUR Nettokaltmiete bezahlt werden. Beim Erstbezug im Neubau kostet die Nettokaltmiete gar 16 EUR und mehr. Dazu kommen noch die Betriebsoder Nebenkosten, die z.B. in München bei durchschnittlich 1,60 EUR pro qm liegen. Die Miete für eine 80 qm Wohnung kostet so etwa 1200,- bis 1400,- EUR – ohne Heizungs- und Stromkosten. Normalverdienende Familien müssen inzwischen ein Drittel oder die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben.

Zu den höchsten Mietpreissteigerungen in den letzten vier Jahren kam es in Hamburg mit plus 25,9 %, in Berlin (plus 25,4 %), oder auch in Freiburg (plus 21,4 %) oder Weimar (plus 20 %). In einigen Regionen stehen Hunderttausende Wohnungen leer – im ganzen Land rund 3,5 Millionen. Aber die Wohnungen liegen dort, wo keine gebraucht werden, weil die Menschen keine Arbeit finden und deshalb wegziehen. Jetzt ist Wahlkampfzeit und alle Parteien, die die derzeitigen investorenfreundlichen Mietergesetze beschlossen haben, versprechen plötzlich die Einführung von „Mietpreisbremsen“. Grundlegende Änderungen, die der Wohnungs- und Grundstücksspekulation einen Riegel vorschieben würden, sind von ihnen allerdings nicht zu erwarten.

Im folgenden Beitrag geht es nicht um Reparaturmaßnahmen des kapitalistischen Wohnungsmarktes, sondern um die Ursachen der ungebremsten Mietpreisspirale und darum, daraus die notwendigen Schlussfolgerungen zu ziehen, die eine soziale Wohnungspolitik ermöglichen würden.

Die Wurzel des Übels

Private Investoren bauen Wohnungen nur dann, wenn sie für ihr investiertes Kapital mindestens die marktübliche Rendite erzielen. Ohne Aussicht auf Rendite werden auch keine Wohnungen gebaut. Der kapitalistische Wohnungsmarkt versorgt deshalb ausschließlich die Besserverdienenden, aber nicht diejenigen mit durchschnittlichen oder niedrigen Einkommen. Solange also Wohnungen zum Zwecke des Profits gebaut werden, wird es auch keine sozialen und für die Mehrheit der Bevölkerung erträglichen Mieten geben. Die Rendite, die von Wohnungseigentümern, von Investoren und Banken beansprucht wird, verhindert das., Aus diesem Grund sieht sich der Staat seit jeher dazu gezwungen, mit Mietpreis regulierenden Maßnahmen einzugreifen. Die derzeitigen Mietgesetze verhindern jedoch bestenfalls einen Teil der Wuchermieten, garantieren aber in erster Linie den Renditeanspruch der Eigentümer.

Selbst die Kappungsgrenzen erlauben Mietpreissteigerungen von 15 %, bzw. 20 % innerhalb von drei Jahren und die sogenannte „Ortsübliche Vergleichsmiete“ und die kommunalen Mietspiegel orientieren sich an den teuersten Mieten – den Neuvermietungen, bei denen die Eigentümer verlangen können, was der „Markt“ gerade hergibt. Das Hauptinstrument – um die teuren Mieten erträglicher zu machen – ist seit Jahrzehnten das Wohngeld, eine staatliche Subvention, die die Mieten nicht senkt, sondern weitere Mietpreissteigerungen ermöglicht. Die steigenden Mieten haben wiederum immer höhere Wohngeldzahlungen und höhere Ausgaben für die Übernahme der Kosten der Unterkunft für ALG II- Empfänger und für die soziale Grundsicherung zur Folge. Dafür wird heute bereits die astronomische Summe von 17 Milliarden Euro ausgegeben. Diese Milliarden fließen in die Taschen derjenigen, die das Problem verursacht haben – an die privaten Hauseigentümer und Immobilienspekulanten. Das Problem der steigenden Mietpreise wird auf diese Weise natürlich nicht gelöst . Eine soziale Wohnungsund Mietenpolitik erfordert daher wesentlich schärfere Eingriffe. in die am Profit orientierte Verwertung des Haus- und Grundeigentums.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine soziale Wohnungs- und Mietenpolitik sind 1. eine dauerhafte Begrenzung der Mietpreise – 2. ein Sozialer Wohnungsbau der diesen Namen wirklich verdient – und 3. die Überführung des privaten Grundbesitzes in öffentliches Eigentum.

1.) Mietstopp und Begrenzung der Mietpreise

Ständig steigende Mieten sind kein Naturgesetz. Sie sind das Ergebnis des Anspruchs der Haus- und Wohnungseigentümer auf ständig steigenden Renditen. Bei Neubauwohnungen führt bereits eine Rendite bzw. Verzinsung von 5 % auf das investierte Kapital (für Baukosten von 1500,- Euro und Grundstückskosten von 700,- Euro pro qm). zu einer Mietbelastung von 9.20 Euro pro qm monatlich. Tatsächlich sind die Nettokaltmieten – also ohne Betriebs- oder Nebenkosten beim Erstbezug in München und anderen Großstädten noch wesentlich höher. Die Rendite ist also der preistreibende Faktor bei den Mieten. Ohne diesen Profitanteil könnten alle Mieten auf etwa die Hälfte oder ein Drittel der heutigen Mietpreise gesenkt werden.

Dreh- und Angelpunkt einer sozialen Wohnungspolitik ist deshalb die Begrenzung der Mieten direkt an der Quelle und als erster Schritt die Verhinderung weiterer Mieterhöhungen durch einen gesetzlichen Mietpreisstopp. Das würde bedeuten, dass alle Mietpreise auf dem derzeitigen Stand eingefroren werden und keinerlei Mieterhöhungen mehr vorgenommen werden dürfen – weder bei bestehenden Mietverhältnissen, noch bei Neuvermietungen. Im zweiten Schritt müssten alle Mieten auf die tatsächlichen Kosten begrenzt werden. Beispiel: Die Betriebskosten liegen z.B. in München zwischen 1,50 und 1,90 EUR pro qm (Mietspiegel 2013). Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten machen sehr großzügig kalkuliert etwa 2,00 EUR aus, die Gebäudeabschreibung 1,25 EUR pro qm. (= 1 % der Baukosten von ca. 1500 EUR pro qm). Damit ersetzt der Mieter dem Eigentümer die Herstellungskosten der Wohnung.

Die kostendeckende Kaltmiete läge also bei rund 5,- EUR pro qm monatlich. Alles, was darüber hinaus von den Mietern bezahlt wird, ist Profit der Eigentümer oder Profit der Banken. Ein Mietpreisstopp und eine Begrenzung der Miethöhe wären nicht nur die entscheidende Barriere gegen die weitere Mietpreisexplosion, auch der Umwandlungsspekulation wäre quasi der Boden entzogen. Und: Wenn die Mieten nicht weiter steigen, entfällt auch eine der Triebfedern für immer höhere Grundstückspreise.

2.) Sozialer Wohnungsbau, der diesen Namen wirklich verdient.

Der bis heute in der Bundesrepublik praktizierte Soziale Wohnungsbau hat weder zu dauerhaft preiswerten Sozialmieten geführt, noch dazu, dass die mit hohen staatlichen Subventionen entstandenen Wohnungen als mietpreisgebundener Bestand erhalten geblieben sind. Von den ehemals mehr als 6 Millionen Sozialwohnungen sind nach dem Wegfall der Mietpreisbindungen und den massenhaften Verkauf kommunaler Wohnungsbestände nur noch rund 1,6 Millionen mietpreisgebundener Wohnungen übrig geblieben.

Von den politisch Verantwortlichen war das von Anfang an so vorgesehen. Ermöglicht wurde das durch schrittweise Zinserhöhungen und die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Baudarlehen. Inzwischen hat sich der Bund hat aus der Förderung des Sozialen Wohnungsbaus fast vollständig zurück gezogen. Die Fördermittel des Bundes wurden auf heute nur noch 518 Mio. EUR zusammen gestrichen. Dem entsprechend ist der Bau von geförderten Sozialwohnungen dramatisch geschrumpft – von rund 300 000 Wohnungen Mitte der 50iger Jahre auf nur noch 22 000 Wohnungen im Jahr 2011. Aber selbst davon waren gerade einmal 12.000 soziale Mietwohnungen.

Wenn die Mieter nicht auf Gedeih und Verderb den privaten Investoren ausgeliefert sein sollen, dann stellt sich die Frage nach einer Alternative zum profitorientierten Wohnungsbau – nach einem Sozialen Wohnungsbau, der diesen Namen wirklich verdient. Die oft gut gemeinte Forderung, das bis heute praktizierte Modell der „Sozialen“ Wohnungsbauförderung wiederzubeleben, z.B. durch Zuweisung höherer staatlicher Mittel, macht dabei wenig Sinn, denn dieses Modell hat seine Untauglichkeit hinreichend bewiesen.

Sozialen Wohnungsbau, mit der Garantie dauerhaft preiswerter Mieten, kann es überhaupt nur unter völliger Ausschaltung von Kapital- und Bankprofiten geben. Das heißt, dass dieser Soziale Wohnungsbau vollständig aus staatlichen Mitteln finanziert und ausschließlich mit gemeinnützigen oder genossenschaftlichen Trägern verwirklicht werden muss. Nur ein auf diese Weise entstehender und wachsender gemeinwirtschaftlicher Wohnungssektor, der von den Mietern demokratisch verwaltet wird, böte die Möglichkeit für ein dauerhaftes soziales Wohnungswesen. Dass sozial tragbare Mieten möglich sind, beweisen heute schon viele der gemeinnützigen Träger und Wohnungsgenossenschaften, die allerdings nur über einen kleinen Bruchteil des gesamten Wohnungsbestandes verfügen.

Sozialer Wohnungsbau muss in dem Umfang, wie es notwendig ist, genauso aus öffentlichen Haushalten finanziert werden, wie das bei Straßen und Schulen, bei Krankenhäusern und Kindergärten auch der Fall ist. Die Behauptung, dass die dafür notwendigen umfangreichen öffentlichen Gelder nicht vorhanden sind, dass Wohnungsbau nur über den privaten Kapitalmarkt finanziert werden kann ist uralt, aber ein Märchen. Denn seit jeher wird auch der sogenannte „freifinanzierte Wohnungsbau“ einschließlich aller Luxusimmobilien, Zweit- und Drittwohnungen, vom Staat großzügig mitfinanziert. Die staatlichen Steuer-Subventionen, für private Eigentümer und die großen Wohnungsunternehmen sind häufig sogar wesentlich höher als die tatsächlichen Herstellungskosten. Die Mieter haben davon nichts.

Genaue Berechnungen ergeben, dass die Wohnungsbauinvestoren bereits nach 20 Jahren höhere Abschreibungsgewinne erzielen, als die ursprünglichen Baukosten. Bei einem Weiterverkauf beginnt sich das Steuersparkarussell erneut zu drehen, sodass der Staat im Laufe der Jahre die ursprünglichen Baukosten doppelt oder dreifach finanziert. Nehmen wir einmal an, der Staat hätte – wie in den 1950er Jahren – weiterhin jährlich rund 300.000 Wohnungen errichtet, und keine dieser Wohnungen hätte ihre Sozialbindung „verloren“, dann gäbe es heute – allein in den westlichen Bundesländern – mehr als 20 Millionen Sozialwohnungen. Aus den Mieteinnahmen dieser Wohnungen könnten – ein Euro pro qm würden genügen – jährlich mindestens 20 Milliarden Euro in einen staatlichen Wohnungsfond fließen.

Hinzu kämen die bereits erwähnten Subventionen, die über Steuerabschreibungen den privaten Investoren zu Gute kommen und die Einsparungen eines großen Teils der 17 Milliarden Euro, die für Wohngeldzahlungen und die Finanzierung der Unterkunft bei Hartz IV-Empfängern und für die Grundsicherung sozial Bedürftiger ausgegeben werden. Aus diesen Milliarden-Topf ließen sich locker jährlich rund 300 000 neue Wohnungen mit dauerhaft sozialen Mieten finanzieren.

3.) Grund und Boden gehören in öffentliches Eigentum

Häufig werden in der politischen Auseinandersetzung die hohen Grundstückspreise für die Mietpreisexplosion verantwortlich gemacht, auch Wohnungsbauunternehmen rechtfertigen damit ihre teuren Mieten. In Wirklichkeit verhält es sich genau umgekehrt. Die Rendite, die auf bestimmten Grundstücksflächen erzielt werden kann, entscheidet darüber, wie hoch der Bodenpreis ist. Denn Grund und Boden an sich – hat keinerlei Wert. Im Gegensatz zu Gebäuden nützt sich Grund und Boden nicht ab, er wird nicht verbraucht und hat auch mit entstandenen Kosten nichts zu tun.

Der Wert eines Grundstücks ergibt sich erst aus seiner Nutzung, aus seiner besonderen Lage, den Möglichkeiten seiner Verwertung und aus seiner Monopolstellung in den Ballungsgebieten, wo Grundstücke besonders knapp sind. Je höher die Rendite, die auf einem Stück Land erzielt werden kann, desto höher ist auch sein Preis.

Ein Waldgrundstück zum Beispiel oder Ackerbauland wirft selbst bei intensivster Nutzung weniger ab, als ein städtisches Grundstück oder eines, auf dem Bodenschätze gefördert werden. Der karge Felsboden einer Mittelmeerinsel wirft gar keine Rendite ab, das Grundstück am Meer oder im touristischen Zentrum der Insel kann dagegen sehr hohe Einnahmen bringen. Bei städtischen Grundstücken verhält es sich ähnlich. Sie können je nach Lage und Art der Nutzung unterschiedlich hohe Renditen erzielen. Die Grundstückspreise steigen natürlich, wenn hohe Mietsteigerungen zu erwarten sind oder wenn durch städtische Planungen eine profitablere Nutzung ermöglicht wird. Und je teurer die Wohnungs-, Büro- oder Ladenmieten, die auf einem Grundstück erzielt werden, desto höher ist auch sein Preis. Der Kaufpreis, der für ein Grundstück bezahlt werden muss, ist also nicht der Preis für den Boden, sondern der Kauf der Rendite, die auf dem betreffenden Grundstück erzielt werden kann. (siehe: Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, MEW Bd. 25)

Auf teuren Grundstücken, die für Kommunen oder gemeinnützige Genossenschaften unbezahlbar sind, kann natürlich auch kein Wohnungsbau mit sozialen Mieten entstehen. Ohne grundlegende Änderung des Bodenrechts ist deshalb eine soziale Wohnungspolitik gar nicht möglich. Grund und Boden müssen deshalb der ausschließlich an Rendite orientierten privaten Verfügungsgewalt entzogen und in demokratisch kontrolliertes gesellschaftliches Eigentum überführt werden. Dabei ist die Versorgung mit bezahlbaren Wohnungen nur eines von vielen Problemen, die eine grundlegende Änderung des Bodenrechts erforderlich machen.

Der entscheidende Punkt ist, dass unter Beibehaltung des kapitalistischen Bodeneigentums und seiner Verwertungslogik, eine an den Bedürfnissen der Allgemeinheit, an ökologischen Erfordernissen und Zukunftsperspektiven ausgerichtete Stadtplanung und Stadtentwicklung verhindert wird. Alle bisher unternommenen Versuche, mit Hilfe systemkonformer Korrekturen die Auswüchse der Bodenspekulation zu beseitigen, sind gescheitert. Die Forderung, Grund und Boden aus dem Warenkatalog kapitalistischer Verwertung zu streichen, steht deshalb heute immer noch auf der Tagesordnung. Nach dem Buchstaben des Gesetzes haben die Städte und Kommunen zwar die vollständige Planungshoheit. Sie sollen „eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten“. Doch in der Realität steht die Planungshoheit der Kommunen nur auf dem Papier. Dort, wo die kommunalen

Rechte in die Praxis umgesetzt werden müssten, z.B. bei der Ausübung des Vorkaufsrechts oder beim Ankauf von Grundstücken für Schulen, Kindergärten, für Infrastruktur oder den Sozialen Wohnungsbau, müssen Millionen an die Bodenspekulanten bezahlt werden. Die Planungs- und Eingriffsrechte der Kommunen scheitern in der Realität an den als unantastbar geltenden Eigentumsrechten der Bodenbesitzer und an den Kapitalverwertungsinteressen der Bauinvestoren.

Das Ausmaß der Fehlentwicklungen wird immer weniger korrigierbar:

  • Die Konzentration von Handel und Gewerbe, von Banken, Büros, Verwaltung und Kaufhäusern in den Ballungszentren;
  • die Entvölkerung der Innenstädte und die Verdrängung der Wohnbevölkerung in Trabantenschlafstädte und in die Region verbunden mit immer weiteren Wegen und dadurch immer mehr Verkehr;
  • eine auf die Zentren ausgerichtete Verkehrsplanung mit überdimensionierten Straßen, die aber doch nicht verhindert, dass die Städte im Verkehr ersticken;
  • die Einfamilienhauszersiedelung und die zunehmende Entvölkerung ländlicher Gebiete, die größtenteils mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht ausreichend erschlossen sind.

Diese Entwicklung wird – wenn sie nicht gestoppt wird – noch weit größere Probleme hervorrufen als das heute schon der Fall ist. Die politischen Weichen müssen deshalb möglichst bald – besser heute als morgen in eine andere Richtung gestellt werden. Die Forderung, Grund und Boden aus dem Warenkatalog kapitalistischer Verwertung zu streichen und damit der Grundstücks-Spekulation ein Ende zu bereiten, steht deshalb heute immer noch auf der Tagesordnung. Davon sollten wir uns auch nicht abbringen lassen, auf Dauer führt daran gar kein Weg vorbei.

„Vom Standpunkt einer höheren ökonomischen Gesellschaftsformation wird das Privateigentum einzelner Individuen am Erdball ganz so überholt erscheinen wie das Privateigentum eines Menschen an einem anderen Menschen“. ~ Karl Marx